פסק-דין בתיק עש"א 13487-06-11

1.            ערעור על פסק דינה של המפקחת על המקרקעין במחוז ת"א (כב' המפקחת אורה קניון, להלן: " המפקחת") בתיק מס' 414/08 מיום 14.4.2011 (להלן: " פסה"ד"). בפסק דינה הורתה המפקחת על העתקת ביתן האשפה (להלן: " הביתן") בבנין שברח' דוד רמז 35 בת"א, הידוע כגוש 6213 , חלקה 967  (להלן: " הבניין"), מהפינה הדרום מזרחית של הבניין לפינה הצפון מזרחית של הבניין. המפקחת הורתה כי פירוק הביתן הנוכחי ובניית הביתן החדש ייעשה במימון כל דיירי הבניין, בהתאם לחלקם היחסי בשטח כלל הדירות בבניין.

2.            ואלה בתמצית העובדות הצריכות לעניין:

המערער הוא בעל 3 דירות בבניין (2 דירות רשומות על שמו, ולטענתו הוא זכאי להירשם כיורש של דירה נוספת). המשיבים הם בעלי דירה אחת בבניין. לאור דרישת העירייה בשנת 2005 מבעלי הדירות בבניין לבנות ביתן אשפה, בנה המערער בשלהי שנת 2007, ביתן על פי היתר בנייה שהוציא ביום 20.12.06, בפינה הדרום מזרחית של הבניין, במימונו האישי.

המשיבים הגישו למפקחת תביעה למתן צו עשה, המורה למערער להעתיק את ביתן האשפה לפינה הצפון מזרחית של הבניין, שבה היו מונחים פחי האשפה עד לבניית הביתן.

ביום 13.12.09 ניתן פס"ד המקבל את התביעה (להלן: " פסה"ד הראשון"), בהעדר התייצבות המערער או נציג מטעמו לישיבת ההוכחות. פסה"ד הראשון בוטל בהסכמה. לאחר שמיעת הוכחות ניתן ביום 14.4.2011 פס"ד (להלן: " פסה"ד") אשר קיבל את תביעת המשיבים.

כב' המפקחת קבעה בפסק דינה, כי המערער בנה את הביתן על דעת עצמו, בפינה הדרום מזרחית של הבניין בניגוד להסכמת דיירי הבניין, ותוך פגיעה בזכותם הקניינית של המשיבים בשביל הגישה המוצמד לדירתם, שדרכו יש לעבור כדי להגיע לביתן. המפקחת לא ראתה צורך להכריע בשאלה האם באותה העת הייתה נציגות מוסמכת לבניין אם לאו, מאחר שממילא לא הייתה מחלוקת כי המערער על דעת עצמו בנה את הביתן בפינה הדרום-מזרחית של הבניין למרות שלא היה בנציגות הבית.

על פסק דין זה הערעור דנן.

טענות הצדדים

3.            המערער שייצג את עצמו טען בערעורו שאומנם בנה את ביתן האשפה על דעת עצמו, אך זאת כיוון שלא הייתה כל נציגות מוסמכת לדיירי הבניין, ואף אחד מהדיירים לא שעה לדרישות העירייה להקמת הביתן, ולהודעות הקנס שהגיעו. המערער טען כי טרח ודאג להוצאת ההיתר ומימן מכיסו הפרטי את הקמת הביתן. המערער טען כי היה נוכח באסיפת הדיירים מיום 30.3.07 אך עזב אותה לאחר כ- 20 דקות מבלי שנערך דיון בנושא מיקום ביתן האשפה, ולא ידוע לו על החלטה שהתקבלה באסיפה זו לגבי המיקום המיועד. רוב דיירי הבניין לא נכחו לטענתו באסיפה זו, שמלכתחילה כונסה שלא כדין ונפלו בה מספר פגמים. המערער טען כי המפקח על התברואה בעירייה מוסמך לפי חוק העזר לתל-אביב - יפו (שמירת הסדר והניקיון) התש"מ- 1980 (להלן: " חוק העזר"), לקבוע את מיקום הביתן ולהטיל את בנייתו על אחד הדיירים, והוא קבע ואישר שהמיקום יהיה בפינה הדרום מזרחית, וחוק העזר אמור לגבור על חוקים אחרים. המערער אך ביקש לצרף ראיה חדשה בערעור, בעניין אסיפת דיירים שבוטלה ע"י ב"כ המשיבים ברגע האחרון, מאחר שחשש שהמערער יעביר בה החלטה שהביתן יישאר בפינה הדרום מזרחית. המערער טען שהמפקחת לא נימקה בפסק דינה איך הגיעה למסקנה שרוב הדיירים מעוניינים בבניית ביתן האשפה בפינה הצפון-מזרחית. המערער טען ש- 7 דיירים (כולל המערער) מתוך 12 מעוניינים בהשארת ביתן האשפה בפינה הדרום מזרחית. באשר לטופס הבקשה להיתר בנייה להקמת הביתן, שעליו חתם המערער, ושבו צויין כי דיירי הבניין מינו אותו לצורך כך, טען המערער כי זהו טופס פורמלי שהעירייה החתימה אותו עליו כמו שמחתימים אנשים על מסמכים פורמליים בבנק. המערער אף הוסיף כי העתקת הביתן לפינה הצפון מזרחית תפגע בגישה לנכסיו.

4.            ב"כ המשיבים טען לעומת זאת, כי באסיפת דיירים מיום 30.3.07 (להלן - " האסיפה"), החליטו רוב דיירי הבניין (7 דיירים) על בניית ביתן האשפה בפינה הצפון מזרחית של הבניין שבו היו מוצבים פחי האשפה טרם בניית הביתן. הפגמים שנפלו לטענת המערער באותה אסיפה אינם רלוונטיים להכרעת המפקחת על סמך הראיות כי המקום הנכון לבניית הביתן הוא בפינה הצפון מזרחית. המפקחת אף התחשבה במערער לעניין הוצאות העתקת הביתן, כשהטילה אותם בשווה בין כל דיירי הבניין לפי חלקו היחסי של כל דייר בשטח כלל הדירות בבניין. המערער פעל על דעת עצמו, ובניגוד לדעת דיירי הבניין בנה הביתן בפינה הדרום מזרחית של הבניין, במיקום הפוגע בחזות הבניין שפונה לשני הרחובות רמז ופרופ' שור. המערער הצהיר הצהרה שקרית כשהגיש את טופס הבקשה להיתר בו צויין כי הדיירים מינו אותו להשיג ההיתר. ב"כ המשיבים אף הוסיף כי הביתן שבנה המערער פוגע גם בזכותם הקניינית של המשיבים מאחר שהמעבר לביתן האשפה אפשרי רק דרך שביל המוצמד לדירתם. באשר לסמכות המפקחת להורות על העתקת הביתן הפנה ב"כ המשיבים לסע' 72 ו - 74 לחוק המקרקעין.

דיון

ממצאי הערכאה קמא

5.            המפקחת קבעה כממצא עובדתי באשר לעמדת דיירי הבניין ביחס למיקום ביתן האשפה:

"גם לאחר שמיעת ההוכחות שוכנעתי כי רוב בעלי הדירות בבית מתנגדים למיקומו של ביתן האשפה בפינה הדרום מזרחית ומבקשים להעבירו לפינה הצפון מזרחית של הבית, מקום שבו היו מוצבים פחי האשפה, בטרם נבנה ביתן האשפה".

                                                                (עמ' 3, סע' 9 לפסה"ד).

באשר לגישה אל ביתן האשפה שבנה המערער קבעה המפקחת כממצא עובדתי:

"יש להדגיש עוד כי על מנת להשליך את האשפה לפחים המצויים במתקן האשפה שבנה הנתבע, יש לחצות את שביל הכניסה הצמוד עפ"י הרישום לדירת התובעים".

                                                             (עמ' 3,סע' 10 לפסה"ד)

ברי כי פגיעה זו בזכותם הקניינית של המשיבים בשביל המוצמד לדירתם, שהינה זכות יסוד, איננה יכולה להיעשות ללא הסכמתם.